 |
|
||||||||||||||||||||||
|
|||||||||||||||||||||||
 |
 |
 |
 |
||
 |
|||||
|
|||||
Состав документов по ипотечной сделке
Рассмотрим документы, которые обычно передаются банку для принятия решения по предмету залога и по проведению ипотечной сделки.
- Правоустанавливающие документы на объект недвижимости. Имеются в виду договор купли-продажи, дарения, мены и т.п. А также регистрационное свидетельство. Эти документы необходимы я подготовки договора купли-продажи по сделке.
- Отчет об оценке рыночной стоимости квартиры. Составляется оценщиком, уполномоченным банком. Содержит информацию о материале стен и перекрытий, год постройки и, самое главное, -рыночную стоимость предмета залога, которую банк сопоставляет с запрашиваемой суммой кредита, а также с заявленной стоимостью объекта и со стоимостью, которую стороны намерены указать в договоре купли-продажи.
Получение отчета об оценке - чрезвычайно важный момент в подготовке ипотечной сделки. Очень часто возникают моменты, когда стоимость объекта по этому отчету оказывается существенно меньше, чем ожидал заемщик и работающие с ним брокер и риэлтор. И тогда вариантов только два: согласиться с уменьшением суммы кредита, предоставляемого банком, и искать дополнительные средства для увеличения собственных средств, либо отказаться от сделки. Во избежание таких моментов, с оценочной компанией надо 'работать', постоянно держа руку на пульсе, помогая оценщикам найти подходящие аналоги, обращая их внимание на улучшенные ими положительные моменты в объекте, а, возможно, и меняя оценочную компанию (с банком их, как правило, работает несколько).
В принципе, это работа риэлтора. Но и без участия и контроля со стороны брокера дело обычно не обходится. Тем более, что риэлтор у заемщика есть не всегда.
- Экспликация, копия поэтажного плана Эти документы можно получить в органах, осуществляющих инвентаризационный учет (БТИ). Больших трудностей их получение, как правило, не представляет. Разве что сроки получения, которые нередко становятся решающим фактором при подготовке сделки, данные документы необходимы для внесения содержащихся в них данных в договор купли-продажи. Они же входят в обязательный перечень документов, представляемых в органы государственной регистрации сделок с недвижимостью.
- Финансово-лицевой счет По сути дела, это характеристика жилого помещения, предлагаемого банку в качестве залога. Получить его можно в Едином расчетном центре, там где производится расчет коммунальных платежей.
- Выписка из домовой книги или копия иного документа о лицах, зарегистрированных по адресу объекта недвижимости Выдается паспортным столом или иным органом, уполномоченным вести информацию такого рода.
- Копии паспортов (свидетельств о рождении) продавцов квартиры. Необходимы для подготовки договора купли-продажи и договоров аренды ячейки или для открытия счетов для оплаты сделки безналичным путем. А также, возможно, для службы безопасности банка-кредитора.
- Выписка из Единого Государственного Реестра Прав об отсутствии обременений Удостоверяет факт отсутствия залога или иных обременений на объекте недвижимости, оформляемом в залог.
Дополнительные документы В дополнение к вышеперечисленным документам банк может затребовать: - справку об отсутствии дома в планах на снос и реконструкцию (требуется на объекты, по которым у банка могут возникнуть опасения в предстоящем сносе; - справку об отсутствии задолженности по квартплате и коммунальным платежам. - план сделки
При так называемых альтернативных сделках (когда ваш клиент или продавец квартиры одновременно продает одну недвижимость и покупает другую) рекомендуется передавать в банк план сделки с указанием в нем: стоимости всех квартир в цепочке (особенно если в договорах планируется занижение стоимости); особенностей расчета между сторонами (например, условий доступа к депозитарным ячейкам), сроков предполагаемого физического и юридического освобождения объектов в цепочке. |
