 |
|
||||||||||||||||||||||
|
|||||||||||||||||||||||
 |
 |
 |
 |
||
 |
|||||
|
|||||
Требования банка к технологии проведения сделки
Еще один ряд требований банка, которые необходимо учитывать при поиске объекта недвижимости, - требования к технологии проведения сделки. Основными моментами, в которых эти требования предъявляются банками являются:
- Расчеты по сделке. В этом важнейшем моменте требования банков могут иметь существенные региональные различия. Например, практика на рынке московской недвижимости сформировалась таким образом, что расчеты осуществляются преимущественно наличными средствами, через депозитарную ячейку банка-кредитора. Это своеобразный наличный аккредитив, когда деньги в ячейку закладываются покупателем до сделки, а изымаются продавцом после окончания регистрации при условии предъявления банку регистрационного свидетельства. Риски в такой системе практически отсутствуют, причем для всех заинтересованных сторон, включая банк.
А уже в Московской области расчеты производятся хотя и наличными, но зачастую без использования ячейки. Покупатель рассчитывается с продавцом полностью в день подписания договора купли-продажи. Такова традиция. И если подмосковному продавцу, ожидающему получения средств прямо в день подписания договора, за день до сделки сообщить, что средства будут находиться в ячейке до окончания регистрации сделки, сделка может не состояться.
Схема расчетов до сделки содержит в себе определенные риски, поскольку регистрация прав может быть приостановлена, а продавец деньги уже получил. Не все банки к этому готовы, но многие вынуждены пока подстраиваться под сложившиеся обычаи делового оборота, применяя различные методы снижения рисков, в том числе привлекая в качестве гарантов известные в регионе риэлторские компании.
Как ни странно, в большинстве российских регионов расчеты производится в более цивилизованной форме, чем в столице. Во-первых, в национальной валюте, а не в иностранной. Во-вторых, через банк, без- наличным переводом. При этом где-то перевод осуществляется в день подписания договора, а где-то - уже после государственной регистрации сделки. Причем количество регионов, где расчет производится после сделки либо в режиме аккредитива, быстро нарастает, по мере внедрения на эти рынки московских ипотечных банков, с их технологиями и требованиями.
Разумеется, ипотечный брокер должен быть осведомлен и в целом о сложившемся порядке расчетов в его регионе, и об особенностях расчетов, применяемых каждым из банков, действующих в этом регионе.
Валюта расчетов - также весьма принципиальный момент. Например, желание продавца получить расчет в рублях, при том, что кредит покупателю предоставляется в долларах, может быть неосуществимо, если в офисе банка нет услуги конвертации валют или эта процедура связана с серьезными проблемами или издержками.
- Момент юридического освобождения квартиры Важный момент - наличие прописанных (т.е. зарегистрированных) лиц в объекте на момент его приобретения покупателем-заемщиком. Например, банк может отказаться кредитовать объект, в котором прописаны несовершеннолетние или находящиеся под опекой лица. И потребовать одновременного проведения двух сделок: сделки купли-продажи квартиры, в которой прописаны эти несовершеннолетние; сделки приобретения объекта, в котором они планируют проживать в дальнейшем. Другой вариант: продавец получит средства от продажи объекта только после выписки из квартиры, т.е. после ее юридического освобождения. Такие условия также должны обсуждаться сторонами заранее, в момент принятия решения о продаже объекта ипотечному покупателю. |
