 |
|
||||||||||||||||||||||
|
|||||||||||||||||||||||
 |
 |
 |
 |
||
 |
|||||
|
|||||
Анализ юридической чистоты предмета залога: недействительность сделки.
При заключении сделки одним из важнейших моментов является проверка юридической чистоты документации. От этого, в свою очередь, во многом зависит признание действительности сделки. Именно поэтому многие банки для принятия положительного решения по ипотеке требуют страхование титула (то есть риска утраты права собственности на объект).
Дело в том, что по некоторым основаниям: наличии недействительных или ненадлежаще оформленных документов, подтверждающих право собственности на предмет страхования (договор, свидетельство и т. п.), или документов, являющихся основанием для совершения сделки (доверенность, справка и т. п.); недееспособности либо ограниченной дееспособности физических лиц - бывших собственников в предыдущих сделках по отчуждению предмета страхования; неправоспособности или отсутствия специальной правоспособности юридических лиц - сделка может быть признана недействительной. Поэтому банки и предлагают залогодателю застраховаться на случай решения суда о недействительности сделки.
Действительная сделка - это сделка, которая имеет юридическую,силу то есть все ее элементы соответствуют закону. Таким образом, недействительная сделка - это та, хотя бы один элемент которой противоречит действующему законодательству, либо признанная таковой по суду. Существует два вида недействительных сделок: ничтожные и оспоримые, что закреплено в статье 166 Гражданского кодекса РФ. Их очень важно различать. Так как от этого зависит как характер возможных последствий недействительности, срок предъявления иска (исковая давность), так и круг лиц, имеющих право на предъявление требований по поводу сделки.
Поэтому необходимо четко обозначить критерии, по которым определяется тип сделки. Ничтожная сделка - это сделка, недействительность которой вытекает из самого факта нарушения законодательства при ее осуществлении и, следовательно, не нуждается в обязательном судебном прочтении. Закрытого перечня ничтожных сделок закон не устанавливает, но можно обозначить их наиболее распространенные виды:
- Сделки, не соответствующие требованиям закона или иных правовых актов. Всякая сделка, которая производится, нарушая законы, признается ничтожной, если в самом нарушаемом законе не закреплено, что сделка оспорима, или не предусмотрено других следствий нарушения. Например, прямым указанием законодателя запрещены сделки с земельными участками, изъятыми из оборота, а также сделки по распоряжению недвижимым имуществом, совершенные государственными или муниципальными предприятиями без согласия собственника. Сделка с недвижимостью может быть признана недействительной в случае несоблюдения простой письменной формы ее составления, т. к. такая форма предусмотрена законом. Недействительными также признаются сделки с недвижимостью, при совершении которых не соблюдено требование о государственной регистрации, т. к. оно является обязательными для этого вида сделок. - Антигосударственные и антиобщественные сделки, совершенные с целю, заведомо противоречащей интересам государства и общества. Примером таких сделок могут служить любые сделки, преследующие цель уклонения от налогов или сокрытия доходов, или сделки государственных предприятий по незаконному отчуждению имущества. - Мнимые и притворные сделки. Мнимая сделка - сделка, совершенная без намерения создать правовые последствия (что-либо изменить в положении сторон). Притворная сделка - сделка, которую совершают для того, чтобы прикрыть другую сделку, которую стороны имели ввиду. Стоит отметить, что ничтожная сделка недействительна с момента ее совершения.
Недействительность же оспоримой сделки наступает с момента признания ее таковой в судебном порядке по причине несоответствия обязательным требованиям закона.
Законом установлен исчерпывающий список случаев, когда сделка может быть признана оспоримой:
- Неуставные или не соответствующие лицензии действия юридических лиц. То есть сделки, совершаемые юридическим лицом в противоречии с целями деятельности, обозначенными в его учредительных документах, либо юридическим лицом, не имеющим лицензии на занятие соответствующей деятельностью. Для того, чтобы такая сделка была признана недействительной, требуется доказать, что другая сторона должна была быть (или была) осведомлена о незаконности совершаемой ею сделки. В противном случае признание этой сделки оспоримой никаких юридических последствий для этой, другой, стороны иметь не будет. - Сделка, совершенная с привлечением полномочий физического или юридического лица. Например, директор филиала компании совершает сделку от имени всей компании по продаже недвижимости, предъявив доверенность. При этом в уставе компании зафиксировано, что любые сделки с недвижимостью от имени компании совершаются только руководителем иили с предварительного одобрения Совета директоров. То есть доверенность не имела силы. Часто в учредительных документах компаний устанавливаются минимальные суммы сделок, на совершение которых требуется получение специальных полномочий (разрешений). В любом случае сделки такого рода оспоримы лишь при доказанности осведомленности контрагента об ограничениях полномочий. - Сделки, совершенные ограниченно дееспособными по возрасту гражданами (т. е. несовершеннолетними в возрасте от 15 до 18 лет), без согласия на то родителей, попечителей, усыновителей. - Сделки, совершенные без согласия попечителей наркоманами, алкоголиками, то есть лицами, признанными по суду ограниченно дееспособными в силу злоупотребления спиртными напитками или наркотическими веществами. - Сделки, совершаемые в состоянии невменяемости. По закону к таковым относят сделки, которые были совершены дееспособным лицом, находившимся на тот момент в состоянии, при котором он не мог понимать значение своих действий и руководить ими, в том числе впоследствии признанным судом недееспособным. - Сделки, совершенные под влиянием заблуждения. Например, Земельный кодекс РФ в ч. З и 4 ст. 37 ЗК РФ прямо предусмотрел те виды информации о земельном участке, предполагаемом к продаже, которые могут ввести покупателя в существенное заблуждение относительно предмета сделки. В том числе информация об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием, являющаяся заведомо ложной; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о свойствах земли, способных оказать воздействие на предполагаемое покупателем использование и цену продаваемого земельного участка. - Сделки, которые были совершены посредством обмана, угроз, насилия, а также под воздействием определенного рода вынуждающих жизненных обстоятельств на невыгодных условиях. При этом стоит уточнить,что в законодательстве подразумевается под этими понятиями. Обман - намеренное введение другого лица в заблуждение. Обман обычно состоит в ложном заявлении, распространении ложных сведений или умолчании о существенных элементах сделки. Факт обмана утверждается не только в случае, если его субъектом была одна из сторон сделки, но и, если он исходил со стороны третьего лица. Если же сторона сделки признается вообще непричастной к обману - ни прямо, ни косвенно.- это рассматривается как заблуждение другой стороны. Насилие - противоречащее закону воздействие на контрагента, по причине чего он вступает в сделку под страхом нанесения ему или его близким физического, имущественного или иного вреда. Угроза - моральное насильственное воздействие, имеющее реальную вероятность осуществления. Чтобы иметь основание для признания сделки недействительной угроза должна являться реально исполнимой. Стечение тяжелых обстоятельств (кабальная сделка) - болезнь близкого человека, отсутствие источников для материального содержания семьи и т. п.
Как правило, для признания подобной сделки недействительной требуется совокупность таких обстоятельств, как нахождение человека в тяжелых жизненных обстоятельствах и отсутствие выгоды от сделки для себя. При этом нужно аргументировать и фактически подтвердить интерес другой стороны.
Таким образом, заключение сделки - важное и ответственное дело, включающее в себя множество тонкостей и нюансов, разобраться в которых может только профессионал. Поэтому специалисты агентства недвижимости 'М@сква' рекомендуют всем, кто принял решение о приобретении недвижимости, обращаться к услугам квалифицированных сотрудников. Имея большой опыт успешной практики, они грамотно и четко проведут подготовку и заключение сделки, проверят юридическую чистоту и достоверность документации, что, в свою очередь, избавит от риска признания сделки недействительной и других неприятностей. Мы всегда рады помочь нашим клиентам.
|
